Недвижимость казалась очевидным кандидатом на токенизацию: низкая ликвидность, высокий порог входа, понятный доход от аренды. На практике сегмент растёт медленнее облигационного, и причины стоит разобрать.

Разрыв между выпуском и торговлей

Он и объясняет динамику сегмента лучше любых прогнозов о триллионах, которые придут в токенизацию. Всё остальное вторично.

Что оказалось сложным в токенизации недвижимости Выпуск токенов решённая задача Юридическая конструкция требует раскрытия Управление объектом остаётся ручным Вторичная ликвидность основное узкое место Схема: длина полосы отражает степень решённости задачи, а не объём рынка

Многие проекты 2025–2026 годов столкнулись с одной и той же проблемой: выпустить токены оказалось значительно проще, чем создать для них стабильную ликвидность на вторичном рынке. Ранние платформы упирались ещё и в управление объектами.

Чем именно владеет держатель

Разбирать конструкцию нужно по шагам:

  1. объект принадлежит специально созданному юридическому лицу, а вовсе не держателям токенов напрямую
  2. токен закрепляет финансовое право внутри этой юридической конструкции и ничего больше
  3. доход от аренды распределяется смарт-контрактом после вычета расходов
  4. решения по объекту принимает управляющая компания, а не голосование держателей токенов

Именно поэтому в 2025–2026 годах регуляторы начали требовать более жёсткого раскрытия структуры владения в подобных проектах, чтобы инвестор понимал, к кому именно у него возникает требование. Инвестор владеет не частью квартиры, а требованием к компании.

Порог применимости

Токенизация не делает объект качественнее ни на процент, и это, пожалуй, главный практический вывод из первых лет существования сегмента. Плохое здание остаётся плохим активом. Просто теперь его доли торгуются круглосуточно, а стакан по ним пуст.

Технология решает задачу дробления собственности и не решает задачу спроса на неё.

Место в портфеле. Токенизированная недвижимость ближе к закрытому фонду, чем к биржевому активу: доход от аренды предсказуем, а выход из позиции — нет. Разумно заранее закладывать невозможность быстрой продажи и оценивать вложение по денежному потоку, а не по котировке токена.

По моим наблюдениям, дисконт к оценочной стоимости объекта здесь устойчивый.

Почему крупные финансовые компании продолжают этим заниматься

Потому что задача решается постепенно: с ростом числа площадок и стандартизацией юридических конструкций вторичный рынок становится глубже. Институты работают на горизонте лет, а не кварталов, поэтому медленный старт сегмента их не смущает.

Как оценивать такой токен

По доходности от аренды за вычетом расходов на управление объектом и с дисконтом за неликвидность, размер которого задаётся отсутствием вторичного рынка. Сравнивать корректно с закрытыми фондами, а не с биржевыми.

Материалы по токенизации собраны в разделе «Токенизация», подходы к структуре вложений — в разделе «Криптопортфель», определения — в словаре терминов.

Источники: о юридической конструкции и проблеме вторичного рынка, данные о структуре сегмента реальных активов.