Токенизация недвижимости обещает революцию: ликвидность, доступность, дробное владение. Концепция выглядит особенно перспективной для коммерческой и элитной жилой недвижимости.

Однако с ростом интереса инвесторов возникает всё больше юридических барьеров, которые сдерживают полноценную реализацию этой модели. Проблема не в отсутствии технологий — они есть. Проблема в том, что законы большинства стран не успевают адаптироваться к Web3‑реальности.

Эксперты cryptium.ru изучили правовые ограничения токенизации недвижимости в различных юрисдикциях и проанализировали ключевые препятствия, с которыми сталкиваются проекты на практике.

Природа токена и статус собственности

Главный юридический вопрос токенизации — это признание токена как формы собственности. В большинстве правовых систем владение недвижимостью требует регистрации в госреестре, с указанием конкретного лица — физического или юридического. Токен, представляющий долю в объекте, не всегда признаётся в этих реестрах.

Даже если токен привязан к оффчейн-договору или доле в SPV (специальной компании, владеющей недвижимостью), не каждая страна допускает дробление собственности в такой форме. А это означает, что токен остаётся лишь цифровым деривативом — без реального правового веса.

Формы токенизации и их правовой статус

На практике используются три модели токенизации недвижимости:

• Токен — доля в юридическом лице (SPV), которое владеет объектом.
• Токен — цифровое представление ценной бумаги, обеспеченной недвижимостью.
• Токен — контрактное право на получение дохода от актива (например, аренды).

Юридические сложности возникают на каждом уровне:

• требуется лицензирование при выпуске токена, приравненного к security;
• нужно проходить процедуры KYC/AML даже при микродолях;
• операции часто попадают под регулирование фондового рынка.

Международные барьеры и регулирование

Одна из самых острых проблем — несогласованность норм в разных странах. В одной юрисдикции токен может признаваться инвестиционным активом, в другой — незаконной попыткой обойти лицензирование. Это особенно важно для проектов с глобальной аудиторией и инвесторами из десятков стран.

«Любая попытка токенизировать реальный актив должна начинаться с юридической экспертизы, а не с разработки смарт-контракта».

По оценкам cryptium.ru, именно правовая неопределённость становится основной причиной заморозки проектов. Многие команды выходят на рынок с MVP, но так и не могут запустить публичную продажу — из-за рисков преследования со стороны регуляторов.

Ключевые юридические риски

Важно учитывать, что токенизация недвижимости влечёт за собой ряд конкретных правовых рисков:

• Отсутствие юридического признания токена — инвестор может не иметь реальных прав.
• Проблемы с налогообложением — особенно при международных сделках.
• Конфликты при банкротстве SPV — токен не всегда защищён как актив.
• Неясность статуса доходов — арендные выплаты или прибыль могут облагаться налогами по разным ставкам.
• Сложности с трансфером — запрет на вторичный оборот токенов в некоторых странах.

В условиях 2025 года это вынуждает большинство проектов либо локализоваться в юрисдикциях с понятной позицией (например, Лихтенштейн, Швейцария, ОАЭ), либо использовать «серые» конструкции с повышенными юридическими рисками.

Что предпринимают проекты

Чтобы обойти юридические барьеры, команды идут по нескольким путям:

• создают SPV под каждый объект в дружественной юрисдикции;
• выпускают токены не как security, а как utility (например, с правом голоса);
• используют оффчейн-соглашения с условием акцепта при покупке токена;
• оформляют токен как долю в доверительном управлении.

Эти подходы позволяют запускаться быстрее, но не дают полной защиты инвесторам и могут быть оспорены в суде.